Prospek ciamik Ruko dan Rukan di luar Jabotabek

Beberapa daerah menjelma menjadi kota perdagangan. Sebut saja, Batam dan Pekanbaru. Tak heran, pembangunan ruko dan rukan sangat pesat. Investasi di properti komersial ini pun menjanjikan untung menarik.

Peribahasa lama mengatakan: ada gula, ada semut. Maksudnya, orang bakal tertarik sama tempat-tempat yang menjanjikan kesejahteraan. Pepatah ini cocok menggambarkan kondisi perkembangan properti komersial di daerah.

Sektor usaha juga tumbuh pesat di kota-kota besar di luar Jabodetabek. Properti pun terus menggeliat seiring dengan pertumbuhan sektor bisnis. Beberapa daerah menjelma menjadi kota perdagangan. Tak heran, pembangunan rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan) sangat pesat.

Tapi, tren ruko dan rukan sekarang semakin mendekatkan diri bahkan masuk area hunian. Ini salah satu faktor yang membuat respons pasar sedemikian luarbiasa terhadap kedua properti komersial tersebut.

Biasanya permintaan ruko dan rukan naik lantaran ada kebutuhan perorangan atau perusahaan untuk mendukung bisnis mereka. Cuma, ruko dan rukan juga menjadi kendaraan investasi properti yang menjanjikan untung menarik.

Irfan Firmansyah, Ketua Real Estate Indonesia (REI) Jawa Barat, mengatakan, di beberapa daerah banyak yang mengincar ruko dan rukan karena multifungsi. Bisa digunakan sebagai tempat tinggal dan toko, kantor, atau gudang sekaligus. Umumnya lantai dasar dipakai sebagai tempat usaha atau kantor, sedang lantai atas sebagai tempat tinggal. "Berbeda dengan Jabodetabek yang menggunakan seluruh ruko atau rukan sebagai tempat bisnis lantaran sulitnya menemukan tempat strategis," ujarnya.

Kebanyakan yang mengincar ruko dan rukan adalah pengusaha perorangan serta perusahaan skala kecil dan menengah. Alasannya, bangunan ruko dan rukan berstatus hak milik, jadi bisa dikelola sendiri.

Peranan penting
Sifat yang multifungsi inilah yang membuat pamor ruko dan rukan terus meningkat di luar Jabodetabek. Pengembang tentu melihatnya sebagai peluang. Mereka pun gencar menawarkan ruko dan rukan.

Panangian Simanungkalit, konsultan dan pengamat properti, bilang,  ruko dan rukan mengambil peranan yang penting bagi pertumbuhan bisnis di kota-kota besar. Maklum, ruko dan rukan mampu mengakomodasi segala jenis usaha yang bersifat ritel dan jasa. "Peranan penting itu karena, kan, banyak pihak yang menganggap ruko dan rukan sebagai tempat yang mengakomodir jiwa dan semangat wirausaha," katanya.

Belakangan makin banyak anak muda yang menjadi berwirausaha terutama di bidang kuliner. Mereka membeli ruko untuk dibikin kafe dan kedai. Bagi kalangan muda yang ingin merintis usaha, ruko memang menjadi pilihan yang logis. Sebab, biasanya letak ruko di tempat-tempat strategis.

Itu sebabnya, menurut Panangian, berinvestasi ruko dan rukan di luar Jabodetabek prospektif. Soalnya, beberapa daerah memiliki potensi pertumbuhan ekonomi yang tinggi. Ekonomi yang tumbuh tinggi ini memunculkan kebutuhan akan ruko dan rukan. Tambah lagi, di daerah banyak bermunculan pusat bisnis baru.

Nah, agar bisa mengantongi keuntungan yang maksimal, lokasi menjadi pertimbangan utama dalam memilih ruko dan rukan. Syaratnya: letak ruko dan rukan harus berada di lokasi yang stategis. Jadi, pilih lokasi ruko dan rukan setidaknya dekat dengan jalan utama atau di persimpangan antara kawasan bisnis dan residensial.

Anda juga bisa membidik ruko dan rukan di wilayah yang menjadi gerbang keluar masuk aktivitas ekspor impor. Sebab, di daerah ini geliat kegiatan ekonomi menjanjikan. "Lokasi menentukan keuntungan yang didapat," imbuh Panangian.

Selain lokasi, Anda juga wajib mencari ruko dan rukan yang memiliki area parkir luas. Sebab, area parkir yang luas bisa mendukung usaha atau bisnis yang menempati ruko dan rukan tersebut.  Bahkan, kalau perlu memilih ruko dan rukan yang parkirnya tidak bayar. Sebab, parkir gratis menjadi salah satu pemanis buat pelanggan untuk datang.

Buat yang berinvestasi ruko atau rukan di luar Jabodetabek,  beberapa kota berikut bisa masuk radar investasi Anda:

• Medan

Ibukota Sumatra Utara ini layak masuk radar Anda. Medan merupakan kota dengan kegiatan ekonomi terbesar ketiga di Indonesia, setelah Jakarta dan Surabaya. Tingginya aktivitas bisnis berkorelasi positif dengan kebutuhan properti.

Tapi, buat yang ingin membiakkan duit di ruko dan rukan di prime area alias kawasan elite Medan, unitnya sudah langka. Kalaupun ada, harganya sangat mahal. Harga ruko standar di kawasan tersebut minimal Rp 1,5 miliar per unit.

Saat ini daerah di Medan yang ramai dengan ruko antara lain di Jalan Setiabudi, Jalan Gagak, dan Jalan Brigjen Katamso. Begitu juga dengan Jalan Iskandar Muda, Jalan Imam Bonjol, Jalan Gatot Subroto, dan Gajah Mada sudah disesaki bangunan multifungsi itu.

Tomi Wistan, Ketua REI Sumatra Utara, menuturkan, prospek investasi ruko dan rukan di Medan saat ini memang tergantung lokasi. Beberapa daerah masih menjanjikan, tapi ada juga yang tidak menjanjikan lagi. Soalnya, tiga tahun lalu banyak investor yang memburu ruko dan rukan. "Kala itu investasi ruko dan rukan lagi booming di Medan," ujarnya.

Para investor beranggapan ruko dan rukan menjadi instrumen investasi yang paling cepat tingkat pengembaliannya. Alhasil, banyak pengembang yang membanjiri pasar Medan dengan pasokan ruko dan rukan dalam tiga tahun terakhir. Tapi, tak semua terserap pasar.

Efeknya, saat ini harga ruko dan rukan di beberapa daerah di Medan stagnan. "Di kawasan pusat bisnis dan pinggir jalan utama, kenaikannya harga bisa 10% per tahun. Daerah yang lain di bawah 10%," kata Tomi.

• Batam

Batam memiliki posisi penting dalam perekonomian Indonesia. Pulau yang berbatasan langsung dengan Malaysia dan Singapura ini berpredikat sebagai Kawasan Perdagangan dan Pelabuhan Bebas. Karena itu, Batam mendapat dukungan infrastruktur yang sangat baik dan lengkap. Inilah yang menjadi pemantik kehadiran ruko atau rukan di Batam.

Di Batam ada beberapa daerah yang menjadi sentra ruko dan rukan, yakni pusat bisnis Nagoya, Jodoh, Baloi, Penuin, Winsor, dan  Batam Center. Sebagai tujuan investasi, daerah-daerah ini  sangat menjanjikan. Tarif sewa ruko dan rukan tiga lantai minimal Rp 300 juta per tahun. Makanya, untuk bisa memiliki ruko dan rukan di kawasan bisnis tersebut, investor harus merogoh kocek dalam-dalam. Harga ruko dan rukan di atas Rp 1 miliar seunit.

Jika ingin harga yang lebih bersahabat, mungkin bisa mempertimbangkan daerah Sekutang dan Batu Uncang yang dekat dengan Pelabuhan Marina Batam. Di dua lokasi ini, harga ruko dan rukan Rp 600 juta–Rp 800 juta per unit.

Djaja Ruslim, Ketua REI Batam, mengatakan, tahun ini pasokan ruko dan rukan di Batam mencapai 1.000 unit hingga 2.000 unit. Suplai ini berasal dari pusat bisnis anyar di Batam yang baru berkembang. "Potensi kenaikan harga ruko dan rukan di Batam bisa 10% hingga 15%," ucapnya.

• Pekanbaru

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPD), produk domestik bruto regional (PDBR) Pekanbaru tahun lalu mencapai Rp 679,69 triliun. Angka ini tertinggi kedua di Pulau Sumatra. Banyak orang yang mengira penyumbang utamanya adalah sektor minyak dan gas (migas). Maklum, di seputaran Ibukota Riau ini banyak lapangan migas milik perusahaan energi asing.

Ternyata pendapat tersebut salah. Kontribusi terbesar PDBR Pekanbaru justru datang dari sektor nonmigas. Fakta ini menunjukkan, Pekanbaru telah menjelma menjadi pusat bisnis baru di Pulau Andalas. Pertumbuhannya melampaui Padang dan Palembang.

Tentu, Pekanbaru sebagai pusat bisnis mendukung tumbuhnya permintaan ruko dan rukan. Saat ini pasokan ruko dan rukan masih berpusat di Sentra Bisnis Sudirman, Simpang Komersial Arengka, Panam, dan Pekanbaru Trade Center. Kawasan ini menawarkan harga ruko dan rukan mulai dari Rp 700 juta hingga di atas Rp 2 miliar per unit.

Rifa Yenti, Ketua REI Riau, bilang, investasi ruko dan rukan di Pekanbaru menjanjikan karena ekonomi kota berpenduduk 1,1 juta jiwa ini masih terus tumbuh. Alhasil, pembangunan masih terus berlangsung. "Pekanbaru cukup unik. Di daerah lain berkembang pesat pusat perkantoran, tapi di Pekanbaru orang justru lebih suka rukan," ujarnya.

Jika berburu ruko dan rukan sebagai investasi, Rifa memberi saran, ada baiknya melirik daerah Harapan Baru dan Tanjung Datuk. Di kedua kawasan ini sedang banyak pembangunan kompleks perumahan. Ke depan, daerah tersebut membutuhkan pusat bisnis atau areal komersial. Saat ini harga ruko dan rukan di Harapan Baru dan Tanjung Datuk masih di kisaran Rp 500 juta per unit.

Menurut Rifa, saban tahun pasokan ruko dan rukan di Pekanbaru mencapai 1.000 unit. Kenaikan harga ruko dan rukan berkisar 10% per tahun.

• Bandung

Bandung merupakan destinasi wisata utama di Jawa Barat. Kota Kembang menawarkan alam yang indah, wisata kuliner yang enak-enak, dan surga belanja fashion. Pengembang pun menghujani Bandung dengan perumahan dan hotel.

Tak ketinggalan, pembangunan ruko dan rukan yang gencar. Sebab, Bandung juga gudangnya industri kreatif yang membuat banyak bermunculan usaha baru. Industri ini menjadikan ruko atau rukan sebagai salah satu basis bisnisnya.

Di Paris van Java, kawasan yang paling banyak menjajakan ruko atau rukan adalah Batununggal, Buahbatu, Gatot Subroto dan Dago. Daerah ini memang sudah lama jadi pusat bisnis sekaligus keramaian di Ibukota Jawa Barat itu. Untuk mendapatkan ruko dan rukan di kawasan tersebut, siapkan kocek yang tebal. Soalnya, harga ruko dan rukan dua lantai mulai Rp 1,15 miliar.

Kalau ingin mencari ruko dan rukan dengan harga yang sedikit lebih murah, silakan berburu di daerah Bandung Timur, seperti Gedebage dan Cileunyi. Kawasan ini memiliki potensi untuk tumbuh sebagai pusat bisnis semenjak ada keinginan pemerintah daerah setempat memindahkan pusat pemerintahan. Di Bandung Timur, Anda masih bisa, lo, memiliki ruko dan rukan dua lantai seharga Rp 500 juta per unit.

Cuma, Irfan mengatakan, sulit untuk memastikan pasokan ruko dan rukan di Bandung. Pasalnya, pembangunan ruko tidak lagi dimonopoli oleh pengembang besar. Pengembang individu juga sudah banyak yang membangun ruko dalam jumlah kecil karena melihat peluangnya yang besar. "Ada juga ruko atau rukan yang dulu tempat tinggal kini jadi pusat bisnis seperti factory outlet dikawasan Dago," ujarnya.

Irfan mengungkapkan potensi investasi ruko dan rukan di Bandung sangat prospektif karena pemerintah terus memberikan dukungan untuk mengembangkan dunia wirausaha. Menurutnya, kenaikan harga ruko dan rukan berkisar 15%–20%. "Bandung Barat juga akan segera menggeliat. Pemerintah punya program membesarkan daerah ini," ujarnya.

Pilih kota yang mana?

Sumber : personalfinance.kontan.co.id/news/prospek-ciamik-ruko-dan-rukan-di-luar-jabotabek