BERBAGAI JENIS SERTIFIKAT TANAH DAN BANGUNAN DI INDONESIA

Pada dasarnya jenis-jenis sertifikat tanah atau bangunan sudah dikenal masyarakat antara lain Girik/PetokD, SHM, AJB, HGB, atau SHGB, dan ada juga selain sertifikat tersebut dikenal tentang tanah negara, tanah kereta api, dan tanah perhutani. Namun, perlu dipahami bahwa tujuan dari kepemilikan sertifikat adalah tertib administrasi dalam hak-hak atas tanah masyarakat sehingga diharapkan permasalahan atas tanah dan bangunan dapat diselesaikan dengan mudah dan damai. Oleh karena itu pemerintah berusaha mengatur hak-hak atas tanah diantaranya pada Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria [Download].


Adapun Hak-hak atas tanah sebagai yang pada pasal 4 ayat (1) dan Pasal 16 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria adalah:
a. hak milik,
b. hak guna-usaha,
c. hak guna-bangunan,
d. hak pakai,
e. hak sewa,
f. hak membuka tanah,
g. hak memungut-hasil hutan,
h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53

Hak milik, Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dimana atas tanah tersebut masih memiliki fungsi sosial. Hak milik bisa diperjual belikan maupun dijadikan jaminan/tanggungan atas hutang dan apabila sudah diadministrasikan dengan baik maka pemilik tanah mendapatkan bukti kepemilikannya berupa Sertifikat Hak Milik (SHM). Hak milik masih dapat hilang atau dicabut karena pencabutan hak atas tanahnya karena akan digunakan untuk kepentingan negara, penyerahan sukarela pemiliknya ke negara, karena ditelantarkan, dan karena tanah tersebut bukan dimiliki oleh WNI.

Hak Guna, Hak Guna secara singkat adalah izin pemanfaatan dari tanah atau bangunan dalam jangka waktu tertentu. Hak Guna dapat diperpanjang jangka waktunya.  Hak Guna dapat digunakan sebagai tanggungan dan dapat dialihkan. Pemegang hak guna harus memberikan pemasukan ke kas negara terkait dengan hak guna ini. Hak guna diatur lebih lanjut pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah  [Donwnload].Apabila Hak Guna sudah diadministrasikan dengan baik maka pemegang hak mendapatkan bukti kepemilikannya berupa Sertifikat Hak Guna Usaha/Bangunan (S - HGU/HGB)

Girik dan Petok, Girik dan Petok bukan merupakan sertifikat kepemilikan atas tanah melainkan jenis administrasi desa tentang pertanahan yang menunjukan penguasaan atas lahan untuk keperluan perpajakan. Didalam girik dijelaskan tentang nomor, luas tanah dan pemilik hak baik karena jual beli maupun waris sehingga Girik dan petok harus ditunjang dengan bukti lain misalnya Akta Jual Beli atau Surat Waris. Karena girik lebih bersifat registrasi historis sangat direkomendasikan bagi anda pemegang hak pada girik untuk segera mengurus Sertifikat.

Acte van Eigendom, merupakan bukti kepemilikan sebelum Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dalam perkembangannya seharusnya bukti kepemilikan ini segera dikonversi menjadi SHM selambat-lambatnya 20 tahun semenjak diundangkannya undang-undang pokok agraria. Namun karena sampai saat ini masih terdapat tanah-tanah dengan bukti kepemilikan tersebut maka PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah maka konversi tersebut masih mungkin dilakukan. Pembahasan ini akan dijelaskan lebih lanjut pada artikel kami Cara merubah atau peningkatan status kepemilikan dari Eigendom menjadi SHM. [Klik disini Cara merubah atau peningkatan status kepemilikan dari Eigendom menjadi SHM]

Akta Jual Beli (AJB), Akta Jual Beli sebenarnya menunjukan tentang perjanjian jual beli yang terjadi. Oleh karena dalam perjanjian berlaku undang-undang bagi pembuatnya (Pacta Sunt Servanda) sehingga AJB merupakan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah sebagai akibat dari jual beli. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk bukti kepemilikan tanah baik SHM, Hak Guna, Girik, maupun Eigendom. Oleh karena itu apabila anda hendak membeli properti dimana menurut pemilik bahwa bukti kepemilikan adalah AJB maka anda harus memperjelas sebelumnya bukti kepemilikannya berupa SHM, Hak Guna, Girik, ataupun Eigendom. Berikut ini contoh dari AJB yang sering ada pada transaksi jual beli tanah:

a. AJB diatas tanah SHM yang belum dipecah.

AJB diatas tanah SHM biasanya terjadi ketika anda membeli tanah kavling dimana pemilik kavling tidak ingin terbebani biaya pemecahan sertifikat sehingga menunggu inisiatif pembeli untuk bersama-sama mengurus pemecahan sertifikat. Jenis AJB ini biasanya relatif aman dalam pengurusan administrasinya kelak namun perlu dipastikan ke Kantor BPN bahwa Sertifikat Hak Milik atas tanahnya harus asli dan pemegang haknya benar-benar penandatangan AJB. Masalah yang sering terjadi adalah pembeli tidak segera memecah sertifikat pemilik sehingga ketika pemilik meninggal maka proses pemecahan sertifikat harus melibatkan ahli waris sehingga memakan waktu cukup lama

b. AJB diatas HGB.
Sama halnya seperti AJB diatas SHM hanya saja anda tidak memiliki hak milik melainkan hanya hak guna seperti penjelasan kami sebelumnya. Permasalahannya pun juga sama dan sedikit lebih rumit.

c. AJB diatas tanah Eigendom, Girik, atau Petok
Seperti penjelasan kami sebelumnya tentang Eigendom, Girik, atau Petok seharusnya kepemilikan itu harus segera dikonversi menjadi SHM. Memutuskan membeli dengan bukti AJB diatas tanah Eigendom, Girik, atau Petok perlu memastikan apakah Eigendom, Girik, atau Petok ke banyak pihak (sedangkan untuk SHM hanya perlu memastikan ke BPN) antara lain kantor desa, saksi-saksi, serta bukti-bukti lain. Proses pemecahannya menjadi sangat panjang karena pemilik atau ahli waris harus melakukan konversi Eigendom, Girik,atau Petok ke SHM kemudian baru dilakukan pemecahan sertifikat.

Bukti kepemilikan berupa AJB saja biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB berganda yaitu SHM dipecah dan dijual dengan AJB pada obyek yang sama.

Oleh : Erlik Suciningtyas, S.H.

Sumber :rumah911-konsultansi.blogspot.co.id/2014/09/mengenal-jenis-jenis-sertifikat-tanah.html