Kiat Jitu Membeli Apartemen

Keuntungan tercipta pada saat membeli, bukan pada saat menjual (Warren Buffet, orang terkaya ketiga di dunia tahun 2015)

Dalam abad komputer, kekuatan muncul dari informasi. Siapa yang tahu informasi lebih awal, dialah yang bisa ambil keuntungan lebih besar. Tanyakan saja kebenaran pendapat ini pada pialang-pialang bursa saham, atau para investor properti. Informasi memungkinkan kita mengambil keputusan secara cepat, tepat, dan akurat.

Tapi di sisi lain, kesalahan dalam mengolah informasi juga bisa berakibat fatal. Keputusan yang diambil bisa jadi blunder. Dalam kaitan dengan investasi, itu berarti kerugian dalam jumlah besar.

Mengingat harganya, apartemen bersubsidi adalah peluang bagus. Pertama, peluang untuk menghemat waktu yang terbuang di jalan. Berarti, juga menghemat biaya-biaya yang tak perlu. Kedua,  peluang berinvestasi pada aset yang lebih cepat kenaikan harganya. Selain itu, bisa menghasilkan cashflow dari uang sewa. Ketiga, peluang untuk mempelajari seluk-beluk investasi properti dan apartemen. Biayanya murah, risikonya pun kecil. Kalau "ilmu investasi properti" sudah dalam genggaman, pasti akan lebih percaya diri untuk membeli unit-unit yang lebih mahal.

Tapi, sekali lagi, kata kuncinya adalah informasi. Maka, carilah informasi sebanyak mungkin mengenai apartemen bersubsidi. Pada tahap-tahap pengembangan awal, mungin banyak yang sudah sold out. Tapi jangan kecil hati. Masih ada 1.000 tower yang menunggu pembeli. Pasar tak akan cepat jenuh, mengingat perubahan tren gaya hidup (life-style) untuk kembali ke kota (back to city) yang melanda anak-anak muda. Lima atau 10 tahun yang akan datang, anak-anak muda itu pasti memiliki daya beli yang jauh lebih dahsyat daripada sekarang. Mereka adalah pasar yang sangat menggiurkan.

Langkah-Langkah Membeli Apartemen Bersubsidi 

1. Memilih dan membanding lokasi
2. Mendatangi kantor pemasaran apartemen yang dipilih
3. Menentukan unit yang akan dibeli
4. Menegosiasikan harga
5. Membayar booking fee dan menentukan schedule pembayaran DP (down payment)
6. Mencari surat keterangan belum memiliki rumah di Jabodetabek (sebagai syarat untuk mendapatkan subsidi)
7. Menandatangani Akta Jual Beli
8. Mencari bank yang akan mengucurkan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen)
9. Menandatangani Akad Kredit
10. Mulai mengangsur
11. Serah terima (sesuai schedule dari pengembang)
12. Mendekorasi apartemen dengan furniture pilihan anda

Informasi adalah senjata anda. Upayakan memiliki kenalan pada pengembang-pengembang bonafid. Sehingga setiap saat anda bisa memperoleh pasokan informasi tentang unit-unit bagus. Setelah info berbagai lokasi itu berhasil dikumpulkan, bandingkanlah satu per satu di sesuaikan dengan kebutuhan anda.

Setelah menentukan pilihan, kini waktunya untuk merealisasikan pembelian. Kalau pilihan sudah mantap, sebaiknya jangan membuang waktu. Seperti proyek-proyek pengembangan properti lainnya, pembeli awal rusunami alias apartemen bersubsidi biasanya mendapat keuntungan lebih besar. Mereka bisa memilih unit yang paling strategis di menara (tower) yang strategis. Kalau memungkinkan, bisa menegosiasikan diskon dari pengembang.

Saat Berhadapan dengan Pengembang

Marketing executive atau sales representative merupakan representasi dari pihak pengembang. Apa yang dijanjikan oleh pihak marketing, pada dasarnya merupakan janji dari pihak pengembang. Tapi, anda akan kalah secara hukum, kalau tidak memiliki bukti tertulis. Jadi sebaiknya, anda memiliki bukti hitam di atas putih terhadap segala hal yang dijanjikan oleh pihak pengembang.

Saat berhadapan dengan petugas pemasaran perusahaan pengembang, hal-hal berikut ini sangat penting untuk ditanyakan :

• Kapan mulai dibangun dan kapan diperkirakan selesai.
• Kapan waktu yang realistis untuk serah terima kunci.
• Fasilitas-fasilitas (kapasitas daya listrik, lift, cleaning service, security,dll)
• Harga dan diskon
• Spesifikasi bangunan (eksterior maupun interiornya)
• Term of payment di luar bank (pola pembayaran cash lunak tanpa bunga, misalnya ada pengembang yang membolehkan kita mengangsur sampai 60x tanpa bunga)
• Ada atau tidaknya buy back guarantee dan bagaimana persyaratan serta mekanismenya
• Informasi tentang bank yang menjadi mitra resmi pengembang. Biasanya bank tersebut menawarkan suku bunga lebih murah. Apalagi kalau bank itu berasal dari satu kelompok usaha.
• Kalau pengembang tidak memiliki bank sebagai official partner, minta saja rekomendasi dari pengembang untuk menggunakan bank mana. Sebagai catatan, rekomendasi itu tidak selalu harus anda turuti. Andalah yang sepenuhnya memutuskan akan mencari pinjaman di bank mana.
• Segmentasi pasar yang bermanfaat untuk menaksir karakteristik populasi penghuni apartemen.
• Status kepemilikan, apakah sekedar hak pakai/hak guna, atau hak milik.
• Informasi mengenai service charge atau biaya pemeliharaan (maintenance)

Status kepemilikan

Banyak yang mempertanyakan, bagaimana status kepemilikan tanah atas apartemen. Apakah statusnya HGB (Hak Guna Bangunan) atau SHM (Sertifikat Hak Milik). Pertanyaan itu sangat wajar karena untuk memilik satu unit apartemen, kita harus mengeluarkan uang ratusan juta bahkan miliaran rupiah.

Pembangunan rumah secara vertikal (apartemen atau rumah susun), kebanyakan dilakukan oleh badan hukum berstatus PT (Perseroan Terbatas). Setelah proses pembebasan tanah, perusahaan mendapat hak dari pemerintah atas kepemilikan tanahnya dengan status HGB (Hak Guna Bangunan).

Tapi juga ada kasus, dimana status tanah tersebut adalah milik negara yang kemudian diserahkan pengelolaannya kepada pihak swasta.  Tanah dari kategori demikian berstatus HGB yang berasal dari HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Untuk memastikan bagaimana statusnya, Silahkan di cek ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat.

Bisa saja apartemen memilik status hak milik. Karena sertifikat hak milik satuan rumah susun obyek pokok pembuktiannya bukan tanah bersama, melainkan hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan.

Sertifikat hak milik satuan rumah susun/ apartemen biasanya terdiri atas :

1.  Buku tanah hak milik satuan rumah susun / apartemen
2. Salinan surat ukur atas tanah bersama dan gambar denah satuan rumah susun/apartemen
3. Gambar denah lantai yang memperlihatkan secara jelas lokasi satuan yang dimaksud terhadap satuan-satuan lainnya
4. Pertelaan yang menentukan besar bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana tercantum dalam buku tanah.

Memilih Unit

Memilih unit yang akan dibeli adalah tahap yang kritis. Di sini, anda dihadapkan pada beberapa kondisi yang tidak ideal. Mungkin anda sudah menentukan lokasi yang jempol menurut anda. Tapi lokasi yang anda incar itu sudah di-booking orang lain. Karena itu, setelah menentukan pilihan utama, tentukan pula alternatif-alternatifnya.

Anda tahu, unit yang menghadap timur itu ideal sebagai tempat tinggal. Yang berposisi di pojok (hook) juga menjadi incaran banyak orang. Pengembang tahu persis hal ini. Maka, mereka mengutip biaya khusus (biasanya disebut "biaya fasilitas") untuk view tertentu.

Keputusannya terserah anda, apakah "biaya fasilitas" itu layak untuk mendapat nilai lebih unit yang diinginkan. Jika unit yang menghadap timur bisa memberi nilai tambah lebih dari Rp  juta, mengapa menolak membayar "biaya fasilitas" Rp 1 juta

Penting untuk di catat, "biaya fasilitas" itu kemungkinan besar tidak akan dimasukkan sebagai pokok pinjaman KPA. Melainkan harus dibayar di muka, bersamaan dengan booking fee. diperlakukan sama seperti biaya-biaya lain yang harus di bayar oleh pembeli dan tidak termasuk dalam pinjaman bank.


Ketika akan membeli produk yang laris-manis, tentu saja kita tak bisa menunggu lama-lama. Jangan-jangan unit yang kita incar sudah keburu diambil orang. Karena itu diperlukan kemampuan mengambil keputusan secara cepat. Persiapkan diri untuk menghadapi situasi seperti itu. Situasi yang sebetulnya tidak ideal ketika kita harus mempertaruhkan uang ratusan juta rupiah. Tetapi kita tak punya pilihan lain. Mentalitas pengambilan risiko (risk taking mentality) kita sedang diuji.

Rancangan Interior

Ketika melihat show unit, perhatikan sampai detail kualitas bahan-bahan yang digunakan. Perhatikan hal-hal yang tampak sepele tetapi bisa mengganggu kenyamanan sebagai tempat tinggal. Misalnya pembagian ruangan, sirkulasi udara, pencahayaan, perlengkapan apa yang disediakan oleh pengembang dan mana yang harus dibeli sendiri.

Show unit biasanya menyajikan opsi rancangan interior dan furniture. Anggaplah itu sebagai standar. Tanyakan kepada pengembang berapa biaya untuk interior yang standar itu. Dari sini anda bisa mendapatkan gambaran tentang biaya furnishing