Cara Sederhana Memilih KPA

"Kalau tak punya uang, pinjamlah. Tapi pinjamlah sesuai yang anda butuhkan, dan usahakan membayarnya lebih cepat." (Aristotle Onassis, miliarder dan raja kapal Yunani)

Membeli rumah atau apartemen, bagi kebanyakan orang adalah transaksi sekali seumur hidup. Banyak orang yang tak mungkin membelinya secara tunai. Maklum, harganya sangat mahal. Cari uang bertahun-tahun belum tentu bisa mengumpulkan uang untuk membeli rumah.

Nah, disinilah fungsinya bank. Kalau semua orang membeli tunai, pasti industri perbankan tak akan maju sepesat ini. Bank memberikan pinjaman bagi mereka yang memiliki penghasilan, tetapi tidak memiliki stok uang yang berlimpah untuk membeli rumah atau apartemen.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah tak asing lagi bagi kita. Dulu, KPR identik dengan BTN (Bank Tabungan Negara) sehingga keduanya sering digabung menjadi KPR-BTN. Masalahnya, kredit rumah lewat BTN mendapatkan keringanan dari negara. Sehingga jatuhnya lebih murah. Tapi sekarang, hampir semua bank menawarkan program kredit pemilikan rumah dengan syarat dan bunga yang sama ringannya dengan sang pelopor, yaitu BTN.

Pada prinsipnya KPR sama dengan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen). Keduanya sama-sama program untuk memungkinkan orang memiliki rumah atau tempat tinggal. Pemerintah di negara manapun memprioritaskan program-program perumahan rakyat (segmen menengah ke bawah) dan mengguyurnya dengan subsidi.

Ketika tidak mampu mengadakan sendiri unit-unit rumah sederhana atau apartemen murah, pemerintah akan menggandeng pengembang-pengembang swasta. Ketika tidak mampu membiayai kredit pemilikan rumah atau apartemen, pemerintah akan menggandeng bank-bank swasta.

Keuntungan Pakai Duit Pinjaman  

Pakai duit pinjaman bank jelas menguntungkan bagi mereka yang tidak memiliki uang cukup untuk membeli secara tunai. Lagipula, meminjam ke bank berarti menciptakan track record sebagai peminjam. Kalau tak pernah telat bayar angsuran, di masa depan akan jauh lebih mudah untuk meminta pinjaman lagi. Bahkan, bank-lah yang akan mengejar-ngejar anda untuk memberikan pinjaman. Bukan kita yang "mengemis" ke bank untuk mendapatkan utangan.

Keuntungan membeli rumah dengan fasilitas KPR/KPA antara lain :

• Tidak perlu modal awal yang besar. Kebanyakan bank mensyaratkan DP (down payment) sebesar 30%. Itu berarti untuk memiliki rumah seharga Rp.300 juta kita hanya perlu modal tunai Rp. 90 juta. Sisanya diangsur setiap bulan. Rata-rata bank membolehkan kita mengangsur sampai 15 tahun. Tapi ada juga yang masa angsurannya sampai 20 tahun.
• Jika kita mengambil unit rumah baru, DP bisa dicicil ke developer. Anggap saja total DP Rp. 90 juta itu boleh dicicil sampai lima kali tanpa bunga. Berarti, uang yang kita bayarkan hanya Rp. 18 juta per bulan sampai DP lunas. Baru kemudian mengangsur ke bank dalam jumlah nominal yang jauh lebih kecil setiap bulannya.
• Padahal, ada juga bank yang mensyaratkan DP 20% bahkan 10% atau 0%. Itu berarti jumlah yang kita bayarkan di awal akan jauh lebih kecil. Praktis, uang yang harus tersedia di muka hanya sebatas biaya-biaya seperti biaya provisi,asuransi, notaris, dll.
• Suku bunga KPR lebih rendah daripada suku bunga komersial, atau KI (Kredit Investasi). Saat buku ini ditulis, kebanyakan suku bunga KPR berada pada komersial mencapai 12-13% per tahun. Mengapa lebih murah ? Sebab tujuannya secara formal adalah untuk memiliki hunian, bukan untuk investasi atau komersial.
• Mengajukan KPR/KPA memberi keuntungan lebih bagi anda dalam hal "penyaringan" legal formal. Pihak bank pasti akan memeriksa legalitas dokumen properti yang akan dibiayai. Bank tak mau mendanai rumah atau apartemen yang berstatus sengketa, atau yang tidak beres perizinannya. Ini berarti anda tak perlu repot-repot mengecek ke BPN atau instansi terkait. Semua dilakukan oleh bank dengan hasil yang akurat.
• Melunasi dengan cara mencicil berarti pengeluaran tetap (fixed) setiap bulannya. Ini akan memudahkan anda menyusun anggaran keluarga setiap bulan. Memang ada kemungkinan perubahan angsuran karena naik-turunnya suku bunga. Tapi fluktuasinya tidak begitu besar, dibandingkan jumlah angsuran. Sebab yang berubah hanyalah bunganya, bukan pokok pinjamannya.
• Biasanya mengangsur rumah atau apartemen hanya terasa berat  pada 2-3 tahun pertama. Asumsinya, gaji anda mengalami kenaikan dari tahun ke tahun. Membayar dengan cicilan jangka panjang (misalnya 10 tahun) mengasumsikan pendapatan tetap selama masa angsuran. Kenyataannya pasti berbeda. Kelayakan kredit anda dihitung dari penghasilan saat ini. Padahal, lima tahun kedepan pendapatan biasanya mengalami kenaikan. Biasanya nasabah mengalami kenaikan. Biasanya nasabah mengalami peningkatan pendapatan yang signifikan. Sehingga dalam budget rumah tangga, persentase pengeluaran untuk angsuran semakin mengecil.
• Kalau ada keperluan lain seperti renovasi rumah atau membeli kendaraan, anda bisa mengambil pinjaman lagi. Caranya adalah mengajukan pinjaman baru sebagian untuk melunasi pinjaman lama.

 Untuk mendapatkan manfaat optimal, meminjam ke bank perlu perencaan. Jangan memutuskan hanya atas dasar feeling bahwa mengangsur jumlah sekian rasa-rasanya tak akan berat bagi anda. Gunakan data berupa angka-angka berdasarkan pengalaman selama ini. Hitunglah pengeluaran bulanan anda secara detail. Nah, kalau ditambah dengan pengeluaran bulanan mengangsur pinjaman bank, apakah masih ada ruang gerak dalam anggaran belanja anda. Perhitungkan juga biaya tak terduga dan biaya yang tidak bersifat rutin setiap bulan. Intinya kita harus mampu mengantisipasi segala kemungkinan.